🏡 Kauf als Zweitwohnsitz und spätere Umwandlung in Erstwohnsitz
Beim Kauf eines „Erstwohnsitzes” wird die Registersteuer von 9% auf 2% reduziert. Um davon zu profitieren, muss der Käufer bei der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde erklären, dass er die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und, falls er nicht bereits in der Gemeinde wohnt, in der sich die Immobilie befindet, sich verpflichtet, seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf dorthin zu verlegen.
Die Option für die „Erstwohnungsregelung” muss ausschließlich zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung ausgeübt werden. Es ist nicht möglich, eine Immobilie unter Zahlung der Steuer für eine „Zweitwohnung” (9% des Katasterwertes) zu erwerben und anschließend rückwirkend die Erstattung der Differenz zu beantragen, sobald der Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten verlegt wurde.
Andererseits, wenn Sie beim Kauf die Vergünstigungen für „Erstwohnsitz” in Anspruch nehmen und Ihren Wohnsitz nicht innerhalb von 18 Monaten verlegen oder die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren verkaufen, ohne innerhalb eines Jahres eine andere Immobilie als Hauptwohnsitz zu erwerben, verfallen die Vergünstigungen. In diesem Fall ist die Differenz zwischen 9% und 2% sowie ein Aufschlag in Höhe von 30% dieser Steuern und die Zahlung von Zinsen fällig.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Vergünstigungen für den „Erstwohnsitz“ für den Kauf von Luxusimmobilien, die zu den Katasterkategorien A/1 (Herrenhäuser), A/8 (Villen) und A/9 (Schlösser und Paläste von künstlerischem Wert) gehören, ausgeschlossen sind.
💰 Laufende Besteuerung und Doppelbesteuerung
1) Laufende Steuern auf Immobilien
Die wichtigsten jährlichen Steuern auf Immobilien in Italien sind:
IMU (kommunale Grundsteuer):
-„Erstwohnsitz”: Es ist eine vollständige Befreiung vorgesehen, es sei denn, die Immobilie fällt unter die Katasterkategorien für Luxusimmobilien (A/1, A/8, A/9).
Die IMU ist nicht fällig, wenn die Kurzzeitvermietung im Laufe des Jahres nur gelegentlich erfolgt und die Immobilie weiterhin den gewöhnlichen Wohnsitz darstellt.
Das Gegenteil gilt, wenn die Immobilie im Laufe des Jahres „dauerhaft” zur Kurzzeitvermietung genutzt wird, mit Ausnahme einiger Zeiträume der Eigennutzung.
– „Zweitwohnsitz”: Die IMU ist zu entrichten. Der Steuersatz wird von der einzelnen Gemeinde festgelegt und kann im Allgemeinen zwischen 0,46% und 1,06% des Katasterwerts der Immobilie schwanken. Ein häufig angewandter Steuersatz beträgt 0,76%.
TARI (Abfallsteuer): Diese ist immer zu entrichten, unabhängig davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz handelt. Der Betrag variiert je nach Fläche der Immobilie und Anzahl der Bewohner.
Sie ist sowohl zu entrichten, wenn die Immobilie von Ihnen bewohnt wird, als auch wenn sie vermietet ist.
Im Jahr 2025 betragen die durchschnittlichen nationalen Ausgaben für die TARI etwa 340 Euro pro Jahr.
💸 IRPEF AUF ZWEITWOHNUNGEN
Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz gilt, ist keine Zahlung der IRPEF (Einkommensteuer für natürliche Personen) fällig. Wenn es sich um eine Zweitwohnung handelt:
– Befindet sie sich in einer anderen Gemeinde als der Hauptwohnsitz, sind Sie nicht zur Zahlung der IRPEF verpflichtet.
– Befindet sich die Immobilie in derselben Gemeinde wie der Hauptwohnsitz, muss auch die IRPEF gezahlt werden.
– Derzeit gibt es drei IRPEF-Steuersätze: Für Einkommen bis zu 28.000 Euro beträgt der Steuersatz 23 Prozent, für Einkommen zwischen 28.000 und 50.000 Euro 35 Prozent und für Einkommen über 50.000 Euro 43 Prozent.
Im Jahr 2025 betragen die durchschnittlichen nationalen Ausgaben für die TARI etwa 340 Euro pro Jahr.
🏡💰 Steuerliche Behandlung der Vermietung als Ferienhaus
Wenn die Immobilie von einer natürlichen Person vermietet wird, können die Mieteinnahmen nach zwei alternativen Regelungen besteuert werden:
Cedolare Secca: Für Kurzzeitvermietungen (wie touristische Vermietungen) beträgt der Steuersatz 21 % (derzeit diskutiert die italienische Regierung jedoch eine Erhöhung auf 26 %) für die erste vermietete Immobilieneinheit.
Wenn mehrere Wohnungen vermietet werden (bis zu maximal vier, andernfalls gilt die Tätigkeit als unternehmerisch), beträgt der Steuersatz für die nach der ersten vermieteten Immobilie 26 %. Der größte Nachteil dieses Regimes besteht darin, dass keine Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie (Instandhaltung, Renovierung, Hypothekenzinsen usw.) abgezogen werden können.
Normale Besteuerung (IRPEF): Die Mieteinnahmen werden zu den anderen Einkünften des Vermieters hinzugerechnet und bilden so das Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen, das nach den progressiven IRPEF-Steuersätzen besteuert wird. Diese Regelung ermöglicht den Abzug bestimmter Aufwendungen und Kosten, ist jedoch in der Regel komplexer und je nach Gesamteinkommen potenziell kostenspieliger.
Die Eigennutzung während eines Teils des Jahres hat keine direkten steuerlichen Auswirkungen, wenn die Vermietung als natürliche Person erfolgt. Wenn die Immobilie das ganze Jahr über nur für persönliche Zwecke genutzt wird, sind nur die IMU und die TASI zu entrichten, nicht jedoch Steuern auf die Mieteinnahmen.